事實上，傳統養老機構在拿地審批時確實面臨瓶頸。中國式養老難題待解。近日，者從北京市昌平區民政局了解到，該區至少已有三年未審批新的養老機構用地。

險企頻拿地

養老院土地審批難

眾所周知，業內第一家涉水養老地產的泰康人壽2012年在昌平區開工首個養老地產項目國際健康城。但該區民政局負責養老院資質審批的工作人員表示， 泰康的這一項目并未到民政局審批。他表示這并不奇怪，養老機構注冊成營利性質需到工商局審批，而注冊成非營利性質才需到民政局審批。

而昌平區目前已有的53家養老機構中，除少部分公辦機構外，絕大多數為社會辦非營利機構。這與泰康人壽等保險企業開展的養老社區模式截然不同。

據了解，泰康打造的新模式上游連接保險產品銷售，下游連接醫療保健、養生療養、護理服務等業務，產業鏈條設計完美。泰康董事長陳東升也曾表示，如昌平項目試水成功，將采用連鎖模式在其他地區鋪開。

而保險大鱷們動輒上萬畝的拿地量令人咋舌。據了解，泰康的國際健康城項目總建筑面積約30萬平方米；合眾人壽的合肥健康谷項目，規劃建筑面積80萬平方米；平安集團的浙江桐鄉市項目總建筑面積約150萬平方米。

相比之下，民辦養老機構拿地要難得多。昌平民政局人員表示，昌平區至少三年未通過養老機構用地審批。據這位工作人員解釋，北京市民政部門規定到“十 二五”末每百名老人擁有床位3.8張，而昌平區目前已達到每百人擁有床位近13張，早已滿足本區老人的入住需求。目前90%的養老院承接的是城區老人，這 導致昌平區獲得新的養老用地指標非常困難。

與此同時，養老用地政策的逐漸規范也讓希望獲得養老院資質的機構面臨拿地的激烈競爭。據了解，去年9月，北京市國土局已開始啟動新的國有建設用地規 劃，欲在2013年將養老設施用地納入國有建設用地供應計劃，這標志著養老綜合用地正式與工業用地、住宅用地一樣，將通過招拍掛的形式出售。

而保險公司在相關政策扶持下，獲得了大量土地。養老地產專家表示，保險企業進入養老產業，為養老行業發展帶來更多元的力量，但也沖淡了傳統的集中式養老機構半公益的性質。如何將養老地產與自身業務融合發展，還需保險行業在實踐中的探索。

民辦養老機構先行一步

與社會上普遍認為的養老院“一床難求”的情況不同，昌平民政局人員表示，這是一種誤解，這僅存在于像北京市第一福利院等地理位置較好、醫療條件相對優越的養老機構中。

據了解，社會辦非營利性質養老機構中存在著競爭。民政局人員表示，以昌平為例，老人可在諸多機構中自愿選擇。養老機構之間除了比價錢外，還在比服 務，比環境。因此，社會辦養老機構不斷加大設施投入，雖不及“明星”養老機構的地理位置和醫療條件優越，但在環境、服務、設施、醫療等方面已相差無幾，也 很具吸引力。

目前，養老機構雖多是非營利性質，但其經營模式和定位都很成熟。民政局工作人員告訴《證券日報》記者，昌平區針對中、高端客戶的養老機構都有分布， 而具有房地產開發經驗的企業更容易進入該市場。以太陽城銀齡國際老年公寓為例，該老年公寓是由北京太陽城房地產開發公司于2000年9月修建，2005年 開業。該公寓定位于高端客戶，由于土地是自有產權，其采用出租和出售兩種模式進行銷售。

在政策方面，養老機構也得到了扶持。民政局人員表示，太陽城項目還拿到960萬元的巨額政府補貼。一般來說，由于土地審批較難，養老機構只能拿到運 行資助金補貼，補貼標準為每張床位200-300元，但太陽城項目通過招拍掛的方式，開發商擁有土地產權，獲得了發改委的一次性建設補貼，補貼標準為一張 床位8000—16000元，可謂集萬千恩寵于一身。

另外，該工作人員表示，新的養老院政策已通過二稿，正式文件不久將出臺。該文件加大了對養老院的扶持力度，補貼的標準也將進一步提高。據了解，一張床位8000-16000元的建設補助標準有可能提高到2萬-2.5萬元。

“北京市對于養老院政策扶持力度的逐漸加大，導致本市絕大多數養老機構注冊為非營利性質，以便拿到更多補貼。”工作人員說，“而外地60%-70%的養老機構注冊為營利性質。”

“民辦養老機構在政策、運營、價格等方面都具有先行一步的優勢，這對保險資金進入該領域形成掣肘。”一位養老地產業內人士表示，“保險資金需整合資源，發揮自身在資金、資源、客戶積累等方面的優勢，找到適合自己的贏利鏈條。”