隨著國務院印發的《關于加快發展養老服務業的若干意見》的發布，“以房養老” 再次成為熱門話題。

民政部社會福利和慈善事業促進司司長詹成付介紹，“以房養老”的試點方案，將由保監會牽頭，會同民政部等部門，計劃于2014年1季度出臺具體操作辦法和實施細則。

中央黨校國際戰略研究所副所長周天勇[微博]認為，當老人年邁將房產抵押時，商品房的使用年限大都已經不長，我國住宅用地70年年限將成為“以房養老”的障礙。

國家老齡委的一位人士介紹，“以房養老”試點方案應該不會突破70年土地使用權的框架，而更多的是對產權限制和房價下跌的風險進行調整完善。

在70年產權年限的背景下，本報記者獲悉，北京將通過推進“租房置換”的方式來進行，在產權不變更的背景下，通過出租房屋獲取租金，最終通過租金收入來入住養老院的“以房養老”模式。

產權門檻難解

“以房養老”曾在南京、上海、北京等城市的個別金融機構自發興起嘗試，例如上海公積金管理中心曾試推過以房自助養老，中信銀行也推出了倒按揭業務，南京亦下發文件，鼓勵住房反向抵押貸款，但均效果甚微。

就試行效果甚微的原因，周天勇認為，我國住宅用地70年年限將成為“以房養老”最大障礙。

與此同時，北京大岳咨詢有限公司總經理金永祥表示，目前房價屬于上升通道，“以房養老”模式會隨著房價下行而面臨風險，再加上老年人的退休成本，人均壽命評估亦問題重重，風險無法評估。

作為“以房養老”重要的參與部門，銀監會也曾就該模式進行過調研，對此銀監會的相關負責人曾表示，不少國家都采取了“以房養老”措施，應對人口老齡 化。但由于我國現有的制度——房屋產權70年，“以房養老”難以推行；其次，由于房屋質量越來越差，對金融機構來說也是風險。三是由于未來房價變化存在不 確定性，有下跌風險，所以，金融保險業對“以房養老”業務一直很謹慎。

中信銀行的一位人士在電話中告訴本報記者，中信自2011年就開始試點“以房養老”模式，但截止到現在，目前該項總體業務量不太大。

金永祥認為，從金融、社保、房地產、土地等角度來說，要實現“以房養老”，真正將住房資產有效地轉化為老年人的養老保障，尚需在資產評估、土地制度、運作監管等方面著力。

從試點的另一方——老人——來說，金永祥表示，除了觀念以外，目前并無成熟的機構和模式，不少老人對 “以房養老”機構不信任，不敢輕易把房產抵押出去，部分地方推出的以房養老模式也很難真正提起老人的興趣。

北京力推租房置換養老

在金永祥看來，在公共財政無力兜底所有養老問題的情形下，‘以房養老’不失為解決養老難題的積極補充，也是未來一個大方向。

而解決“以房養老”試點的關鍵在于找到一個符合各方利益的商業模式。

國家老齡辦的一位人士也向記者介紹，試點方案不會突破現有的法律框架，比如突破70年產權限制等，預計會在監管、風險防范方面做些規定。

值得一提的是，北京市民政局副局長、新聞發言人李紅兵表示，北京“加快推進養老服務業發展的意見”有可能在月內出臺。

其中北京的意見也將包括“以房養老”模式，李紅兵表示，對于“以房養老”的相關政策，將通過推進“租房置換”的方式來進行。

所謂的“租房置換”是指不涉及產權變更，通過出租房屋獲取租金，最終通過租金收入來支持老人入住養老院。據悉，早在2007年某房地產經紀公司與北京某養老服務中心就已推出“養老房屋銀行”業務。

北京市老齡辦的相關人士表示，2011年剛開始啟動時，對“以房養老”進行論證研究，針對企業的相關鼓勵措施也在研究中。

“但截止到現在，由于產權等問題的限制，老人的信任度不高，所以業務規模的擴大十分有限，”上述北京市老齡辦的人士介紹，參與租房置換的模式，在風險方面更難掌控。

金永祥表示，租金收入不涉及到產權變更，而且可以有效的規避70年產權和房價下行風險，提高各方參與的積極性，是操作性比較強的方案。